자식이 부모에게 농지 양도: 어떻게 자식이 부모에게 농지를 양도할 수 있을까?

서울경제신문

질문

부부 공동명의로 된 토지(농지)를 시어머니께 양도 할려고하는데 저희가 실구매한가격보다 공시지가가 낮은경우이고 공시지가기준으로 시어머니께 양도 할 예정인데 양도세나 양도소득세나 증여세가 있나요? 없다면 시어머니만 농지취등록세를 내면 되는건가요?

 

답변

자식이 부모에게 토지 양도(농지)

귀하의 경우, 부부 공동명의로 된 토지(농지)를 시어머니께 양도하는 경우입니다. 실구매한 가격보다 공시지가가 낮은 경우이고, 공시지가 기준으로 시어머니께 양도할 예정입니다.

이 경우, 양도세나 양도소득세는 발생하지 않습니다. 다만, 증여세는 발생할 수 있습니다.

 

양도세 및 양도소득세의 비과세

토지의 양도에 대한 양도세는 다음과 같은 경우에 비과세됩니다.

• 부모로부터 자녀에게의 양도
• 배우자로부터 배우자에게의 양도
• 형제자매 상호 간의 양도
• 조손간 양도

귀하의 경우, 부모로부터 자녀에게의 양도에 해당하므로, 양도세는 비과세됩니다.

 

증여세의 과세

토지의 양도에 대한 증여세는 다음과 같은 경우에 과세됩니다.

• 무상(대가 없이)의 양도
• 시가보다 낮은 가액으로의 양도

귀하의 경우, 실구매한 가격보다 공시지가가 낮은 경우이므로, 시가보다 낮은 가액으로의 양도에 해당합니다. 따라서, 증여세가 발생할 수 있습니다.

 

증여세의 계산

증여세는 다음과 같이 계산됩니다.

증여세 = (증여재산가액 - 증여공제금액) * 세율

증여재산가액은 시가로 평가합니다. 귀하의 경우, 실구매한 가격보다 공시지가가 낮은 경우이므로, 공시지가를 증여재산가액으로 평가합니다.

증여공제금액은 다음과 같습니다.

• 1인당 5,000만원
• 부부 합산 10,000만원

귀하의 경우, 부부 공동명의로 된 토지를 양도하는 경우이므로, 부부 합산 10,000만원의 증여공제를 받을 수 있습니다.

따라서, 증여세는 다음과 같이 계산됩니다.

증여세 = (공시지가 - 10,000만원) * 세율

세율은 다음과 같습니다.

• 100만원 초과 ~ 3,000만원 이하 : 10%
• 3,000만원 초과 ~ 5,000만원 이하 : 15%
• 5,000만원 초과 : 20%

귀하의 경우, 공시지가가 10,000만원 이하라고 가정하면, 증여세는 다음과 같이 계산됩니다.

증여세 = (공시지가 - 10,000만원) * 10%

예를 들어, 공시지가가 5,000만원인 경우, 증여세는 다음과 같이 계산됩니다.

증여세 = (5,000만원 - 10,000만원) * 10% = 4,000만원

 

결론

귀하의 경우, 양도세나 양도소득세는 발생하지 않습니다. 다만, 증여세는 발생할 수 있습니다. 증여세의 발생 여부는 공시지가와 실구매한 가격의 차이에 따라 달라집니다.