전세계약 깡통으로 인한 사기 피해, 어떻게 예방할 수 있을까요?

최근에 전세집을 알아보는 중에 원룸 (전세8천)이 마음에 들어서 이렇게 질문을 남김.

- 전세 8천

- 근저당 및 채권 X

- 임대인은 2012년부터 매물 소유중

1. 이러한 경우에는 깡통전세로 보는게 맞는가?

2. 혹시 계약서상에는 5,900만원으로 진행하고, 잔액 2,100만원은 임대인에게 개별송금하고 부동산으로부터 입금증 확인까지 받고 진행할시에는 추후 문제 없을지?

3. 혹여나 나중에 전체 전세금을 다 돌려받지 못하는 상황이 오면 5,900만원 허그보증보험까지는 허그에서 반환가능하고 나머지 2,100만원에 대한 금액은 어떻게 처리되는 건지?

1. 이러한 경우에는 깡통전세로 보는게 맞을까요?

네, 맞습니다. 전세가율이 90%를 초과하면 깡통전세로 볼 수 있습니다. 전세가율은 전세금을 주택 공시가격으로 나눈 비율입니다. 공시가격은 주택의 시세를 반영하지 못하기 때문에, 전세가율이 90%를 초과하면 주택의 시세가 전세금보다 낮을 가능성이 높습니다.

따라서 귀하의 경우, 주택의 공시가격이 4,760만원이고 전세금이 8,000만원이므로, 전세가율이 169.1%입니다. 이는 90%를 크게 초과하는 수준으로, 깡통전세로 볼 수 있습니다.

2. 혹시 계약서상에는 5,900만원으로 진행하고, 잔액 2,100만원은 임대인에게 개별송금하고 부동산으로부터 입금증 확인까지 받고 진행할시에는 추후 문제 있을까요?

추후 문제가 발생할 수 있습니다. 임대인이 전세금을 돌려주지 않겠다고 하면, 전세보증보험은 5,900만원까지만 보장되기 때문입니다. 따라서 잔액 2,100만원은 임대인에게 직접 맡기는 것은 위험합니다.

만약 임대인이 전세금을 돌려주지 않겠다고 하면, 전세금반환소송을 통해 임대인에게 구상해야 합니다. 입금증을 가지고 있더라도, 전세금반환소송에서 승소하기 위해서는 다른 증거자료를 추가로 확보하는 것이 좋습니다.

3. 혹여나 나중에 전체 전세금을 다 돌려받지 못하는 상황이 오면 5,900만원 허그보증보험까지는 허그에서 반환가능하고 나머지 2,100만원에 대한 금액은 어떻게 처리되는걸까요? (입금증까지 다 받아도 효력이 없는것인지)

5,900만원 허그보증보험까지는 HUG에서 반환받을 수 있습니다. 나머지 2,100만원에 대한 금액은 전세금반환소송을 통해 임대인에게 구상해야 합니다.

입금증을 가지고 있더라도, 전세금반환소송에서 승소하기 위해서는 다른 증거자료를 추가로 확보하는 것이 좋습니다. 예를 들어, 임대인과의 카카오톡 대화, 임대인의 계좌 거래내역, 임대인의 재산 내역 등을 확보하는 것이 도움이 될 수 있습니다.

 

귀하의 경우, 전세가율이 90%를 초과하여 깡통전세로 볼 수 있습니다. 따라서 계약을 진행하는 것은 안전하지 않습니다. 전세가율이 90% 이하인 매물을 찾아보는 것이 좋습니다.

만약 계약을 진행하고 싶다면, 다음과 같은 방법을 고려해 볼 수 있습니다.

• 전세금을 5,900만원으로 낮추고 계약을 진행합니다.
• 전세금을 5,900만원으로 유지하고, 임대인에게 잔액 2,100만원을 담보로 제공받습니다.
• 전세금을 5,900만원으로 유지하고, 임대인에게 잔액 2,100만원을 보증금으로 제공하도록 요구합니다.

그러나 이러한 방법들도 완벽한 해결책은 아닙니다. 따라서 계약을 진행하기 전에 신중하게 고려해야 합니다.

다음은 깡통전세를 피하기 위한 몇 가지 사항입니다.

• 전세가율을 확인합니다. 전세가율이 90%를 초과하면 깡통전세로 볼 수 있습니다.
• 근저당 및 채권을 확인합니다. 근저당 및 채권이 많을수록 깡통전세 가능성이 높아집니다.
• 임대인의 소유 기간을 확인합니다. 임대인이 주택을 소유한 기간이 짧을수록 깡통전세 가능성이 높아집니다.
• 임대인의 재산 내역을 확인합니다. 임대인이 재산이 많을수록 깡통전세 가능성은 낮아집니다.