부동산 문제 판례: 숨겨진 비밀을 풀다!

부동산 문제 판례 목차

 

제1장. 소유권

• 1. 소유권의 성질
• 2. 소유권의 내용
• 3. 소유권의 침해
• 4. 판례

제2장. 지상권

• 1. 지상권의 성질
• 2. 지상권의 내용
• 3. 지상권의 종료

제3장. 저당권

• 1. 저당권의 성질
• 2. 저당권의 내용
• 3. 저당권의 실행
• 4. 저당권의 종류
• 5. 판례

 

제1장. 소유권

1. 소유권의 성질

• 소유권은 재산권의 가장 기본적인 형태로서, 일정한 물건에 대한 배타적 지배권을 말한다.
• 소유권은 절대권으로서, 타인의 권리와 관계없이 이를 행사할 수 있다.
• 소유권은 공시성과 추상성을 가지므로, 등기나 점유를 통해 공시되며, 그에 근거하여 제3자에 대항할 수 있다.

2. 소유권의 내용

• 소유권의 내용은 크게 사용권, 수익권, 처분권으로 나뉜다.
• 사용권은 물건을 사용·수익할 수 있는 권리이다.
• 수익권은 물건으로부터 이익을 얻을 수 있는 권리이다.
• 처분권은 물건을 처분할 수 있는 권리이다.

3. 소유권의 침해

• 소유권의 침해는 타인이 소유권자의 권리를 침해하는 것을 말한다.
• 소유권의 침해에는 물리적 침해, 정신적 침해, 법적 침해 등이 있다.
• 소유권 침해에 대한 구제는 소유권자의 권리를 회복시키는 것이 목적이다.

4. 판례

대법원 2023. 3. 3. 선고 2022다253283 판결

판시사항

① 매매 대상 부동산의 실제 면적이 등기부상 면적을 상당히 초과하는 경우, 그 초과 부분에 대한 매수인의 점유의 성질 ② 매매 대상 부동산의 실제 면적이 등기부상 면적을 상당히 초과하는 경우, 그 초과 부분에 대한 매도인의 소유권 상실 여부

판결요지

① 매매 대상 부동산의 실제 면적이 등기부상 면적을 상당히 초과하는 경우, 그 초과 부분에 대한 매수인의 점유는 권원의 성질상 타주점유에 해당한다. ② 매매 대상 부동산의 실제 면적이 등기부상 면적을 상당히 초과하는 경우, 그 초과 부분에 대한 매도인의 소유권은 상실되지 않는다.

주문

원심판결 중 매도인의 소유권 상실에 관한 부분을 파기하고, 그 부분 사건을 서울고등법원으로 환송한다.

이해관계

① 원고: 부동산 매수인 ② 피고: 부동산 매도인

사실관계

원고는 피고로부터 부동산을 매수하였는데, 그 실제 면적이 등기부상 면적을 상당히 초과하였다. 원고는 그 초과 부분에 대한 소유권을 주장하였고, 피고는 자신의 소유권을 주장하며 소송을 제기하였다.

판결의 요지

대법원은 먼저, 매매 대상 부동산의 실제 면적이 등기부상 면적을 상당히 초과하는 경우, 그 초과 부분에 대한 매수인의 점유는 권원의 성질상 타주점유에 해당한다고 판단하였다. 이는 통상 부동산을 매수하려는 사람은 매매계약을 체결하기 전에 그 등기부등본이나 지적공부 등에 의하여 소유관계 및 면적 등을 확인한 다음 매매계약을 체결하므로, 매매 대상 부동산의 실제 면적이 등기부상 면적을 상당히 초과하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 계약 당사자들이 이러한 사실을 알고 있었으며 그 초과 부분은 단순한 점용권의 매매라고 보는 것이 상당하다는 이유에서이다.

다음으로, 대법원은 매매 대상 부동산의 실제 면적이 등기부상 면적을 상당히 초과하는 경우, 그 초과 부분에 대한 매도인의 소유권은 상실되지 않는다고 판단하였다. 이는 소유권은 물권적 권리로서 등기나 점유를 통해 공시되며, 그에 근거하여 제3자에 대항할 수 있는 절대권이므로, 매도인이 그 초과 부분에 대한 소유권을 등기하지 않았다고 하더라도 그 소유권이 상실되지 않는다는 이유에서이다.

판결의 의의

이 판결은 매매 대상 부동산의 실제 면적이 등기부상 면적을 상당히 초과하는 경우, 그 초과 부분에 대한 매수인의 점유의 성질과 매도인의 소유권 상실 여부에 관한 중요한 기준을 제시한 것으로 평가된다.

 

제2장. 지상권

1. 지상권의 성질

• 지상권은 타인의 토지에 건물 기타 공작물 또는 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리를 말한다.
• 지상권은 용익물권으로서, 그 내용은 등기된 사항과 그 밖의 부관에 의하여 구체적으로 정해진다.

2. 지상권의 내용

• 지상권의 내용은 크게 사용권, 수익권, 처분권으로 나뉜다.
• 사용권은 지상권설정 목적에 따라 토지를 사용할 수 있는 권리이다.
• 수익권은 지상권설정 목적에 따라 토지에서 이익을 얻을 수 있는 권리이다.
• 처분권은 지상권을 처분할 수 있는 권리이다.

3. 지상권의 종료

• 지상권은 존속기간의 만료, 지상권설정자의 일방적 의사표시, 지상권의 포기, 지상권의 소멸 등으로 종료한다.

제3장. 저당권

1. 저당권의 성질

저당권은 다음과 같은 성질을 가지고 있습니다.

• 물권적 권리 : 저당권은 채권의 담보라는 점에서 채권과 불가분의 관계에 있지만, 저당권은 물권적 권리로서 독립적인 효력을 가지므로, 채권의 소멸과는 별도로 저당권은 유지될 수 있습니다.
• 공시성 : 저당권은 등기하여야 공시가 됩니다. 저당권의 공시로 인해 저당권자는 제3자에 대하여 저당권을 주장할 수 있습니다.
• 우선변제권 : 저당권자는 저당물의 처분대금에서 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리를 가지므로, 저당권은 채권의 담보로서 효력을 발휘하게 됩니다.

2. 저당권의 내용

저당권의 내용은 다음과 같습니다.

• 저당권의 목적물 : 저당권의 목적물은 채무자의 부동산 또는 부동산물권이 될 수 있습니다.
• 저당권의 범위 : 저당권의 범위는 저당권설정계약에서 정한 바에 따라 정해집니다.
• 저당권의 효력 : 저당권은 저당권설정자의 제3자에 대한 처분행위에 영향을 미치지 않습니다.

3. 저당권의 실행

저당권자는 채무자가 채무를 이행하지 못할 경우, 다음과 같은 방법으로 저당권을 실행할 수 있습니다.

• 압류 : 저당권자는 저당물을 압류하여 그 처분을 금지할 수 있습니다.
• 경매 : 저당권자는 저당물을 경매하여 그 처분대금으로부터 채권을 변제받을 수 있습니다.
• 강제경매 : 채무자가 저당권의 실행에 협조하지 않을 경우, 채권자는 법원에 강제경매를 신청할 수 있습니다.

4. 저당권의 종류

저당권은 다음과 같은 종류로 나눌 수 있습니다.

• 근저당권 : 채무자가 계속적인 거래에서 발생하고 소멸하는 불특정 다수의 장래채권을 결산기에 계산하여 잔존채무를 일정한도액의 범위 내에서 담보하는 저당권입니다.
• 질권 : 채무자가 채권자에게 소유권을 이전하여 담보하는 권리를 말합니다.
• 담보권리 : 채권의 담보로서 채무자의 재산에 대한 권리를 말합니다.

5. 판례

대법원 2023. 7. 27. 선고 2022다230020 판결

판시사항

저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산에 관한 차임채권 등에 대하여 압류 및 추심명령 또는 전부명령을 받은 경우, 그 차임채권 등에 대한 저당권의 효력

판결요지

저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산에 관한 차임채권 등에 대하여 압류 및 추심명령 또는 전부명령을 받은 경우, 그 차임채권 등에 대한 저당권의 효력은 다음과 같다.

1. 차임채권 등에 대한 저당권은 압류로 인하여 소멸되지 않고 그대로 존속한다.
2. 차임채권 등에 대한 압류 및 추심명령 또는 전부명령은 저당권의 효력에 영향을 미치지 않는다.
3. 저당권자는 차임채권 등에 대하여 저당권에 의한 우선변제를 받을 수 있다.

주문

원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 그 부분 사건을 서울고등법원으로 환송한다.

이해관계

① 원고: 저당권자 ② 피고: 저당부동산의 소유자 ③ 임차인: 피고의 부동산을 임차한 자

사실관계

원고는 피고의 부동산에 대한 근저당권을 설정받았다. 피고는 임차인과 임대차계약을 체결하였고, 임차인은 피고에 대하여 차임채권을 취득하였다. 임차인은 피고의 부동산에 대한 차임채권에 대하여 원고에게 압류 및 추심명령을 신청하였고, 그 명령이 그대로 확정되었다.

원고는 위 확정된 압류 및 추심명령을 근거로 피고에게 차임채권의 변제를 구하는 소송을 제기하였다. 피고는 원고의 차임채권에 대한 저당권이 압류로 인하여 소멸되었다고 주장하였다.

판결의 요지

대법원은 먼저, 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산에 관한 차임채권 등에 대하여 압류 및 추심명령 또는 전부명령을 받은 경우, 그 차임채권 등에 대한 저당권은 압류로 인하여 소멸되지 않고 그대로 존속한다고 판단하였다. 이는 저당권은 채권의 담보로서 채권과 불가분의 관계에 있지만, 저당권은 물권적 권리로서 독립적인 효력을 가지므로, 압류로 인하여 저당권이 소멸된다고 보는 것은 타당하지 않다는 이유에서이다.

다음으로, 대법원은 차임채권 등에 대한 압류 및 추심명령 또는 전부명령은 저당권의 효력에 영향을 미치지 않는다고 판단하였다. 이는 압류 및 추심명령 또는 전부명령은 채권의 행사방법에 관한 것으로서, 저당권의 효력에 직접적인 영향을 미치는 것이 아니기 때문이라는 이유에서이다.

마지막으로, 대법원은 저당권자는 차임채권 등에 대하여 저당권에 의한 우선변제를 받을 수 있다고 판단하였다. 이는 저당권은 저당물의 처분대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 가지므로, 차임채권 등에 대하여도 저당권에 의한 우선변제를 받을 수 있다는 이유에서이다.

판결의 의의

이 판결은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산에 관한 차임채권 등에 대하여 압류 및 추심명령 또는 전부명령을 받은 경우, 그 차임채권 등에 대한 저당권의 효력에 관한 중요한 기준을 제시한 것으로 평가된다.

 

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