전세계약 갱신 VS 전세계약 종료, 어떤 것이 유리한가요?

2020년 2월에 보증금 1억 6천 만원으로 전세 계약을 하셨고, 2022년 2월에 보증금 2억 만원으로 재계약을 하셨습니다. 집주인이 재계약 시점에 "갱신청구권 사용한 걸로 하겠다"고 하셨다면, 이는 집주인이 갱신청구권을 포기했다는 뜻입니다.

따라서 2024년 2월에 재계약 시점에 임차인은 갱신청구권을 사용할 수 있습니다.

 

주택임대차보호법 제2조 제2항에 따르면, 임차인은 임대차 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 한 달 이상을 거쳐서 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 집주인은 임차인의 요구가 정당하다고 인정되는 경우, 계약을 갱신하여야 합니다.

 

임차인이 갱신청구권을 사용하면, 보증금은 5% 이상 인상될 수 없습니다. 따라서 2022년 재계약 시점에 보증금이 5% 이상 인상되었다면, 이는 2024년 재계약 시점에 갱신청구권을 사용하지 못한다는 뜻이 아닙니다.

따라서 2024년 2월에 재계약 시점에 임차인은 갱신청구권을 사용하여 보증금을 5% 이상 인상하지 않고 계약을 갱신할 수 있습니다.

다만, 집주인이 갱신청구권을 포기한 경우에도, 임차인이 갱신청구권을 사용하지 않기로 동의할 수 있습니다. 이 경우, 임차인은 재계약 시점에 보증금을 5% 이상 인상할 수 있습니다.

따라서 2024년 2월에 재계약 시점에 임차인은 집주인과 협의하여 갱신청구권을 사용하지 않기로 동의할 수도 있습니다.

 

갱신청구권 사용 방법

갱신청구권을 사용하기 위해서는, 임차인은 집주인에게 계약 갱신을 요구하는 내용의 서면을 발송해야 합니다. 서면에는 다음과 같은 내용을 포함해야 합니다.

• 임차인의 성명, 주소, 주민등록번호
• 임대차 목적물의 표시
• 계약 갱신 요구 일자
• 계약 갱신 기간
• 계약 갱신 시 보증금

임차인은 서면을 집주인에게 직접 전달하거나, 우편으로 발송할 수 있습니다.

갱신청구권 거절 시 대처 방법

집주인이 임차인의 갱신청구권을 거절하는 경우, 임차인은 다음과 같은 방법으로 대처할 수 있습니다.

• 민사소송을 제기하여 계약 갱신을 구할 수 있습니다.
• 계약을 해지하고 보증금을 반환받을 수 있습니다.

민사소송을 제기하는 경우, 임차인은 집주인이 계약 갱신을 거절한 것이 부당하다는 사실을 입증해야 합니다. 계약 갱신 거절이 부당하다고 인정되는 경우, 법원은 임차인의 승소 판결을 내리고, 집주인에게 계약을 갱신하도록 명령할 수 있습니다.

계약을 해지하고 보증금을 반환받는 경우, 임차인은 집주인에게 계약 해지의 의사를 통지하고, 보증금을 반환받을 수 있습니다. 계약 해지 시 임차인은 보증금에서 연체료, 공과금, 손해배상 등의 비용을 공제받을 수 있습니다.